L’art. 2 della legge n. 119 del 30 giugno 2016  ha introdotto l’istituto del finanziamento alle imprese garantito da trasferimento di bene immobile sospensivamente condizionato (art. 48-bis del Testo Unico Bancario – c.d. “patto marciano”).

In particolare, il contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore e una banca o altro soggetto autorizzato può essere garantito dal trasferimento, in favore del creditore, della proprietà di un immobile o di un altro diritto immobiliare dell’imprenditore o di un terzo, sospensivamente condizionato all’inadempimento del debitore. Il patto può essere stipulato al momento della conclusione del contratto di finanziamento o, per atto notarile, in sede di successiva modificazione delle condizioni contrattuali. Qualora il finanziamento sia già garantito da ipoteca, il trasferimento sospensivamente condizionato all’inadempimento, una volta trascritto, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente all’iscrizione ipotecaria.

In caso di inadempimento, il creditore ha diritto di avvalersi degli effetti del patto, purché al proprietario sia corrisposta l’eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l’ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento. In base alla norma, si ha inadempimento quando il mancato pagamento si protrae per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili; o per oltre sei mesi dalla scadenza anche di una sola rata, quando il debitore è tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile; ovvero, per oltre sei mesi, quando non è prevista la restituzione mediante pagamenti da effettuarsi in via rateale, dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento.

Al verificarsi dei presupposti, il creditore è tenuto a notificare al debitore e, se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare, nonché a coloro che hanno diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull’immobile successivamente alla trascrizione del patto, una dichiarazione di volersi avvalere degli effetti del patto.

La legge disciplina il procedimento di stima del bene ai fini della realizzazione della condizione sospensiva. Da notare che può farsi luogo al trasferimento a norma del presente articolo anche quando il diritto reale immobiliare oggetto del patto sia sottoposto ad esecuzione forzata per espropriazione. In tal caso, l’accertamento dell’inadempimento del debitore è compiuto, su istanza del creditore, dal giudice dell’esecuzione e il valore di stima è determinato dall’esperto nominato dallo stesso giudice. Alla distribuzione della somma ricavata si provvede in conformita’ alle disposizioni di cui al libro terzo, titolo II, capo IV del codice di procedura civile.

Il c.d. patto marciano è quindi ormai istituto pienamente vigente nel sistema giuridico italiano, dopo che in attuazione della direttiva n. 17 del 2014 (c.d. Mortgage Credit Directive), il d. lgs. n. 72 del 21 aprile 2016, contenente il nuovo art. 120-quinquiesdecies, aveva già disciplinato l’istituto, sia pure limitatamente ai soli contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali.